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今天咱们聊一下海珠。

海珠这几年的新盘要么位置一般，要么左近比拟破，要么盘卓绝小，位置好点的不是贵便是买不到。

迟缓地天下都要继承这样的实践，便是有江景的或者围聚琶洲的就很贵，跟大盘小盘以及配套无关。

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当总价越来越高时，一是盘小户数少反而更好，客群越来越毛糙单一，更利于精确化营销，二是不依赖地铁和配套，归正你能分享的病院买卖我也差未几能享受到，三是既然和商场脱节，那我就只管卖我方的就好，你们怎么样跟我无关。

清醒上头这三个逻辑之后，那接下来咱们再顾惜说一下这三个盘的优时弊。

小区名：广州地铁地产珑璟台总户数：396户/4栋楼主要面积：89/95/132/142平川理位置：18号线龙潭地铁上盖

现时是个新盘都要叫我方琶洲南，湖光悦色这样叫，那珑璟台就愈加是了。

加上配建楼面价去到了3.7万，就凭我方的位置不错吹风10万加了，到底值不值呢，咱们看一下底下的分析就知说念了。

优点是龙潭地铁上盖，出行很通俗，但是关于买得起一千多万的买家来说，可能并不但愿楼下便是地铁，并且是个换乘站。

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一是楼下可能会有改革，影响居住体验，二是东说念主员会比拟杂，并且珑景台楼下三层是底商，四栋楼分开成两个小区，跟单体楼差未几。

要说配套的话，其实左近是以城中村为主的，险些莫得买卖可言，跟湖光悦色是一个梯队的，但是价钱比湖光要贵。

要我说，天下谁也别嫌弃谁了，谁近琶洲其实莫得真理的，因为你非论是近500米照旧近一千米，你都得要坐车或坐地铁，无法走夙昔，是以天下买房的时辰不要单纯被直线距离给运用了。

独一最大的上风便是围聚海珠湖，饭后溜娃跑步是一个好场地。

联南苏团考评组对中国营16类211个项目进行了检查评估。评估首日，考评组听取中国营关于战备能力建设的情况汇报，随后查看软件资料，并下达演练想定，组织行动桌面推演。次日，考评组组织中国营进行建立运行临时行动基地、建立执行检查站、伤员救治和转运3项内容实兵演练，重点检验指挥控制、兵力协同、综合保障、交战规则运用等能力。

户型上中规中矩，显着是随着越秀学的，不枉白跟越秀协作这样多年。

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广州地铁其实很早就有单独开导，比如大坦沙的悦江上品，还有白云东平的云城上品，至于物业如何，大致率会比越秀要差一些，东说念主家越秀关联词有功绩了三十年业主的教化。

追思一下，这个盘的卖点便是地铁上盖和近海珠湖，居住体验不会很好，你要买的话，也得熬，还有便是擢升10万的单价就有点贵了。

小区名：中铁建西派粤府总户数：251户/4栋楼主要面积：120/140平川理位置：海珠沥滘板块洛溪桥脚

这个盘拿地价依然四万多了，首开6.5万起照旧挺低廉的，不外现时价钱依然升上去了，9楼以下的大致8万以内，9楼以上的要8万多。

国企开导商的调性便是，首开不错低廉，但是后头我不降价，为什么，因为套数太少了，才251套，并且国企又不缺钱，熬得起，看一下著作开端我说的几点逻辑就领会了。

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它的时弊也很显着，皆备莫得配套，离珠城和琶洲也远，但它也承认，它不说我方是琶洲南，只说沥滘的旧改，这少量倒是莫得自吹自擂。

现时所有西派粤府左近照旧以批发商场和创意园为主，隔离地铁和买卖，并且高楼层会有洛溪大桥杂音的影响。

这个盘最大的价值点便是它的户型使用率，险些是100%，卓绝是它的9米大阳台，在户型上比越秀相通面积的户型好太多。

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容积率3.5也不算高，如果将来前边无讳饰能够一线望江的话，这少量倒是值得的。

为什么这样说呢，因为所有海珠扫数一线望江的都要擢升10万了，但如果将来不成一线望江，那这个价钱也还算确切，莫得把一线望江的溢价卖给你。

总之，短期之内，不要对它抱太大的但愿，它的价值很显着，便是超高使用率，国企品性，公建化外立面，大气上端倪，有契机一线望江。

永恒来看中枢区的价值都不会差，如果沥滘旧改能助推与人为善的话就更好，莫得也无所谓。

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小区名：江湾和樾总户数：300多主要面积：106/125/140平川理位置：海珠西鹤洞大桥以南

一些打告白的自媒体说，这里是在抢光大客户，还有东说念主说，光大的业主卖了房要来买这里。

我告诉你，皆备不会，光大的业主享受的配套比这里优质好几倍，光大有地铁有买卖有学校，这里跟光大的配套皆备是两回事，你看上头的图就知说念了。

光大诚然是二手，但口角论哪个组团户型都很好，中海物业也不差，并且光大扫数小区园林都很大，这里都是两栋楼和三栋楼。

是以有东说念主说光伟业主卖掉屋子去买这里，险些是不可能的，皆备被自媒体误导了。

而江湾和樾扫数东西都要靠蹭，独一的卖点就只好户型，而光大144以内也有四房，只不外江湾和樾120多能作念四房辛苦。

要说学校，近邻的宝玉直南校区前身是南方路小学，生源和光大的宝玉直皆备不是一趟事，将来这个学校还要和回迁房的村民所有共读。

如果需要有计划学位的，提议严慎，如果心爱新址的，那无可厚非，皆备看个东说念主喜好，但是不要指望将来和光大一样便利，天然你不错遴选去江边分辨，趁机到太古仓去拍照打卡。

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现时鹤洞桥以南的江边和光大这边的江边是两回事，鹤洞桥以南的江边照旧比拟乱的，没观念跑步分辨，将来还需要政府的插足。

既然它最大的卖点是户型，那我也说一下，传奇是使用率比番禺河汉的和樾府要高的，层高上也有一定的上风，便是2/5栋是17/19层，不外将来3/4栋大面积是31层，西向望江，展望面积和价钱都会比现时的要高。

还有一个时弊是这个盘诚然不大，但亦然切割成了三块，有一块是回迁房，另外两块均是只好两栋楼的商品房，将来小区也会至极小。

但非论怎么说，有少量小区总比不雅澜府、不雅澔府、江泰里这种莫得小区的要好一些。

临了再说一下它的价钱，七万起步的价钱不算贵，如果算上它超高使用率的话，如实有一定的性价比，但咱们对比一下驾驭次新的二手，比如星汇海珠湾、海珠小雅、绿地越秀海玥这几个次新盘的话，亦然差未几的，都是7-8万之间的单价。

差未几咱们再追思一下，海珠的新盘都是国企镇守，主打的主如若户型和使用率，以及国企的品性和口碑，从自住的角度看，并不是卓绝的竣工，从投资的角度看，都是需要长捏的，另外，按照国企的调性，横盘期都不降价，高潮期就更不会降了，到时辰不是莫得扣头了便是买不到，关于买家来说，很难占到低廉。

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